Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?

с чего начать сдавать квартиру в аренду

Итак, вы решили сдавать квартиру. Отлично.

Это бизнес.

Первое, что нужно понять — сдача квартиры это бизнес. Принято считать, что долгосрочная аренда это пассивный доход. Это не совсем верно. Да, все может сложиться удачно и жильцы не будут вас тревожить. Но лучше быть готовым, что проблемы будут возникать и решать их придется.

Раз это бизнес, то будет не лишним начать с учета доходов и расходов. Нужно спокойно относиться к тому, что в квартире будут постоянно возникать мелкие поломки. Чтобы было проще — откладывайте 10% от дохода в «резервный фонд», который можно легко потратить. Да, это трюк, но он позволит относиться к текущим расходам проще.

Не стоит стараться контролировать жильцов по каждой мелочи. Это будет раздражать людей. Они платят вам деньги и на это время — квартира их дом. Лучше сразу обозначить жесткие правила, нарушать которые жильцам нельзя и внести их в договор. Жильцы должны понимать, смогут ли они их соблюдать.

Такими правилами может быть запрет на курение, отсутствие домашних животных, оплата с задержкой не более 3 дней, или вообще без задержек.

В остальном лучше расслабиться и принять, что когда жильцы выйдут вам придется потратить отложенные 10% на мелкий ремонт. А может быть и больше. Сдача квартиры это бизнес, а в бизнесе всегда есть риски.

Подойдет ли моя квартира для аренды?

Самая лучшая квартира для аренды это квартира, купленная специально для аренды. Если вы переехали из своей трехкомнатной квартиры в новую, четырехкомнатную, и хотите сдать трешку вас может ждать разочарование. Норма доходности падает с ростом метража. К тому же, включается повышенный контроль, ведь это же мое, родное жилье. Как бы его там не уделали. Не всегда то расположение, где вам нравилось жить совпадет с тем, где будет удобно основной массе арендаторов.

Давайте попробуем посчитать. Цены взяты по Санкт-Петербургу, не центр, но у метро, с базовым ремонтом. Цены могут быть не совсем точны, я хотел показать сам принцип расчета.

Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?

С ростом площади доходность падает. Конечно, исключения есть всегда. Возможно, ваша квартира одно из этих исключений, так тоже бывает.

Самой выгодной оказывается студия. Но студия — специфичное жилье. Такая квартира изначально заужает поток людей, готовых ее снять. Для хорошей оборотистости и доходности лучше подойдет 1 комнатная квартира. Метраж лучше брать меньше. 38 и 44 квадратных метра отличаются по стоимости, но сдаваться могут по одной цене.

Возможно, лучше будет продать вашу старую трешку и купить две однокомнатных или однокомнатную и студию и получать больший спрос и доходность. С другой стороны, не все подходят к вопросу столь прагматично и хотят сохранить свою старую квартиру. Это нормально, клиент найдется и на нее. Прикинуть заработок с квартиры заранее всегда полезно.

За сколько сдавать квартиру?

Посмотрите, за сколько сдаются квартиры в соседних домах. Объявления могут быть ненастоящими, поэтому для корректного сравнения неплохо позвонить и уточнить, что такая квартира сдается именно по такой цене. Уточните, включены ли коммунальные услуги.

Изучите рынок глазами арендатора. Почему он должен выбрать вашу квартиру? Если квартир в округе не очень много, то до вашей скорее всего доберутся. Но если рынок перегружен, нужно думать.

Стратегий может быть много. Одно точно, — лучше писать и говорить все честно. Есть недостатки? Скажите о них. Люди ценят искренность и возможно их не смутит, что паркет скрипит, а окно плохо закрывается. Серьезные недочеты лучше устранить заранее.

Можно поставить цену немного ниже конкурентов. Например, вы хотите сдать квартиру за 20 000 рублей. Разместили объявление, а звонков нет. Каждая неделя простоя для вас обернется потерянными 4500 рублями. Договор заключается на 11 месяцев. Допустим, вы показывали квартиру две недели и наконец то сдали. Глянем табличку.

Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?

В первом случае мы не снижали цену, показывали две недели и понесли убыток 10000. Во втором, — понизили на 1000 и сдали в этот же день. Итоговая цена почти не отличается. Попробуйте сами посчитать, при какой цене вам выгодно сдать сразу, а при какой нет.

Иногда, может получиться наоборот. Выгоднее ждать, чем делать слишком большую скидку. Долой эмоции, давайте смотреть на конкретные цифры.

Нужно ли торговаться?

Вопрос сложный. Многие люди из принципа не хотят снимать квартиру не скинув немного. Хитрые хозяева сразу закладывают некий процент «на торг». Но объявление становится менее конкурентноспособным. Писать «с торгом» в объявлении не логично. Трюк сразу будет разгадан. Да и снижает это привлекательность для клиента. Могут начаться мысли «торг? что-то не в порядке?»

Неплохой тактикой может быть ставить окончательную цену. А когда клиенты будут торговаться — честно сказать — «Я считаю, что моя цена справедлива по отношению к рынку. Я специально не завышал ее под торг, чтобы сдать так, как написано в объявлении».

Может быть, что вы не собирались делать скидку, но вам по каким-то причинам приглянулся жилец. Например, он некурящий, выглядит аккуратным (ха-ха!), и вам хотелось бы видеть его среди ваших жильцов. Ну, все мы люди, почему бы и нет!

В квартире поломка. Что делать?

У жильцов все время будет что-нибудь ломаться. Можно сразу договориться, что весь мелкий ремонт, например до 1000 рублей они делают без согласования с вами. Деньги потом вычитаются из аренды. Волшебные 10%, помните? Серьезный ремонт лучше согласовывать.

Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?

Сложный вопрос. С одной стороны, если квартира значительно ухудшилась, то смысл есть. С другой, попробуйте прикинуть на цифрах.

Например, ремонт будет стоить 50 000 рублей, а сдать квартиру в ухудшенном состоянии можно всего лишь на 1000 дешевле. Это 50 месяцев аренды. После которых опять придется делать ремонт. Возможно, стоит сдать так, а ремонт сделать позже, за те же 50 000 рублей.

Как брать оплату за коммунальные услуги?

Можно сдавать чуть дороже и платить коммуналку самому. Можно переложить это на арендаторов. Обычно, принято, что коммуналку оплачивает арендатор, по счетам. Но ньюансы всегда возможны.

Сдавать квартиру с риэлтором или без?

Риэлтор может помочь. Он разместит объявление, будет отсекать неподходящие вам заявки. Поможет в мелочах. Если вы новичок в этом бизнесе — попробуйте поработать с риэлтором. К сожалению, какая-то часть людей отсечется, так как комиссию риэлтору платит арендатор. Зато те, кто останутся — пройдут дополнительную проверку на платежеспособность.

Но, можно справиться и самому. Ничего сложного нет. Составьте договор, в котором укажите обязанности сторон. Можно взять готовый шаблон. Сделайте опись имущества. Вот, в общем-то и все.

Какой брать залог?

Обычно, берется залог равный стоимости месячного проживания. Он возвращается по выезду, если с квартирой все в порядке. Некоторые принимают его в оплату последнего месяца, но тут есть небольшой риск, что в этот месяц и случится поломка, а у вас уже не будет никакого обеспечения. Не забудьте сделать описание имущества.

Жильцы съезжают, что делать?

Ничего. Пожелать им хорошего дня и искать новых. Это бизнес :)

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: